Με αφορμή την δημοσίευση του Ν. 5306/2026 «Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας» έχω τις ακόλουθες παρατηρήσεις – προτάσεις αναφορικά με την «Εκτός σχεδίου δόμηση».

Η δόμηση δεν πρέπει να είναι ατομικό δικαίωμα πάνω σε κάθε αγροτεμάχιο, αλλά κοινωνικά σχεδιασμένη λειτουργία του χώρου.

Δεν πρέπει να υπάρχει γενικευμένη «εκτός σχεδίου δόμηση» για κατοικία, τουρισμό, εμπόριο, γραφεία, logistics κ.λπ. Η δόμηση πρέπει να επιτρέπεται κυρίως εντός σχεδίου πόλης, εντός οριοθετημένων οικισμών ή σε οργανωμένα, εγκεκριμένα σχέδια επέκτασης και υποδοχής δραστηριοτήτων.
Εκτός σχεδίου να επιτρέπονται μόνο απολύτως αναγκαίες χρήσεις που από τη φύση τους ανήκουν στην ύπαιθρο: γεωργία, κτηνοτροφία, δασική παραγωγή, αναγκαίες υποδομές, έργα κοινής ωφέλειας, περιβαλλοντικά έργα.
Το ίδιο το άρθρο 249 λέει ότι σκοπός του κεφαλαίου είναι ο «περιορισμός της δόμησης» σε περιοχές όπου δεν υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου. Όμως αμέσως μετά, το άρθρο 250 κωδικοποιεί ειδικό καθεστώς για γήπεδα εκτός σχεδίων πόλεως, εκτός ορίων οικισμών και εκτός περιοχών με καθορισμένες χρήσεις/όρους δόμησης. Δηλαδή το νομοθέτημα λέει ότι θέλει να περιορίσει την εκτός σχεδίου δόμηση, αλλά την ίδια στιγμή τη διατηρεί ως κανονική θεσμική κατηγορία!
Αυτό είναι το βασικό πολιτικό πρόβλημα: η εξαίρεση γίνεται σύστημα.
Δεν λέει «πρώτα σχέδιο, μετά δόμηση».
Λέει «όπου δεν υπάρχει σχέδιο, θα σου δώσω ένα παράλληλο καθεστώς δόμησης».
Και μάλιστα το κεφάλαιο περιλαμβάνει όχι μόνο αγροτικές εγκαταστάσεις, αλλά κατοικία, γραφεία, καταστήματα, τουριστικές εγκαταστάσεις, αθλητικές εγκαταστάσεις, logistics και data centers.
Στην Ευρώπη η εικόνα είναι διαφορετική. Δεν είναι ότι δεν υπάρχει καθόλου έννοια «εκτός σχεδίου» με τεχνική έννοια• υπάρχουν παντού περιοχές εκτός πολεοδομικού σχεδίου ή εκτός ορίων οικισμού. Η διαφορά είναι ότι στις περισσότερες ώριμες ευρωπαϊκές πολεοδομικές παραδόσεις αυτές οι περιοχές δεν θεωρούνται γενικώς οικοδομήσιμες.
Στη Γερμανία, για παράδειγμα, η «εξωτερική περιοχή» θεωρείται κατ’ αρχήν περιοχή που πρέπει να μείνει ελεύθερη από δόμηση• επιτρέπονται κυρίως προνομιακές/αναγκαίες χρήσεις όπως αγροτικές, δασικές και ορισμένες υποδομές, ενώ τα λοιπά έργα είναι κατ’ αρχήν μη επιτρεπτά ή εγκρίνονται μόνο κατ’ εξαίρεση.
Στη Γαλλία, στις αγροτικές, φυσικές ή δασικές ζώνες τα πολεοδομικά σχέδια μπορούν να επιτρέπουν κυρίως εγκαταστάσεις αναγκαίες για συλλογικό εξοπλισμό ή αγροτική/δασική δραστηριότητα, ενώ οι ειδικοί τομείς όπου επιτρέπεται δόμηση έχουν «εξαιρετικό» χαρακτήρα.
Στην Αγγλία, το σύστημα είναι ρητά plan-led: αν μια αίτηση συγκρούεται με επικαιροποιημένο σχέδιο, κανονικά δεν εγκρίνεται, ενώ η πολιτική αποθαρρύνει τις απομονωμένες κατοικίες στην ύπαιθρο εκτός στενών εξαιρέσεων.
Η ύπαιθρος δεν είναι απόθεμα οικοπέδων. Είναι παραγωγικός, οικολογικός, τοπιακός και κοινωνικός χώρος. Η κατοικία, οι υπηρεσίες, ο τουρισμός και οι επιχειρηματικές χρήσεις πρέπει να χωροθετούνται μέσα από σχέδιο, με δρόμους, ύδρευση, αποχέτευση, δημόσιους χώρους, σχολεία, συγκοινωνίες, αντιπλημμυρική προστασία και περιβαλλοντικό έλεγχο.
Συνεπώς, το εν λόγω νομοθέτημα αποδομείται στον πυρήνα του.
Το νομοθέτημα εμφανίζεται ως κώδικας τάξης, αλλά συντηρεί την αταξία.
Αντί να κλείσει οριστικά τον ιστορικό κύκλο της εκτός σχεδίου δόμησης, την κωδικοποιεί.
Αντί να πει «κανένα νέο δικαίωμα δόμησης χωρίς σχέδιο», διατηρεί πολλαπλές κατηγορίες δόμησης στην ύπαιθρο.
Μετατρέπει τη γη από κοινωνικό αγαθό σε εμπόρευμα προσδοκίας. Ένα αγροτεμάχιο δεν αποτιμάται πλέον μόνο ως παραγωγική γη, αλλά ως μελλοντικό οικόπεδο. Αυτό ανεβάζει τις τιμές γης, πιέζει τη γεωργική χρήση, ευνοεί την κερδοσκοπία και κάνει δυσκολότερη την πρόσβαση των νέων αγροτών στη γη.
Επιδοτεί έμμεσα την ιδιωτική διάχυση με δημόσιο κόστος. Όταν σπίτια, τουριστικές μονάδες και επιχειρήσεις απλώνονται διάσπαρτα στην ύπαιθρο, το κόστος για δρόμους, ρεύμα, νερό, αποχέτευση, απορρίμματα, πυροπροστασία και διασώσεις αφενός είναι αυξημένο, αφετέρου μεταφέρεται τελικά στην κοινωνία. Ο ιδιώτης κερδίζει την υπεραξία• το Δημόσιο και οι Δήμοι πληρώνουν τις υποδομές.
Υπονομεύει την κλιματική ανθεκτικότητα. Η διάχυτη δόμηση σημαίνει περισσότερη κατανάλωση γης, περισσότερη μετακίνηση με αυτοκίνητο, περισσότερες πιέσεις σε παράκτιες και αγροτικές περιοχές, περισσότερη τρωτότητα σε πυρκαγιές και πλημμύρες. Η Ευρωπαϊκή Περιβαλλοντική Υπηρεσία επισημαίνει ότι η μετατροπή φυσικής και αγροτικής γης σε τεχνητές επιφάνειες υπονομεύει οικολογικές λειτουργίες και ανθεκτικότητα, ενώ η ΕΕ κινείται προς τον στόχο του «no net land take» έως το 2050.
Διαλύει την έννοια της πόλης και του οικισμού. Αν μπορεί κανείς να χτίζει παντού, τότε απαξιώνονται τα υφιστάμενα χωριά, τα κενά κτίρια, τα παλιά κέντρα, οι οργανωμένες επεκτάσεις, η κοινωνική κατοικία και οι κοινόχρηστοι χώροι. Η απάντησή μας δεν είναι «χτίστε όπου θέλει ο καθένας», αλλά «σχεδιάζουμε συλλογικά πού ζούμε, πώς μετακινούμαστε, πού παράγουμε, πού προστατεύουμε».
Η σωστή εναλλακτική πολιτική θα ήταν:
– Να ολοκληρωθούν άμεσα τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, αλλά με δεσμευτική αρχή ότι νέα κατοικία, τουρισμός, εμπόριο και γραφεία χωροθετούνται μόνο εντός σχεδιασμένων περιοχών.
– Να γίνουν οργανωμένες επεκτάσεις πόλεων και οικισμών όπου υπάρχει πραγματική ανάγκη, με υποδομές και κοινόχρηστους χώρους από πριν.
– Να υπάρξουν ειδικοί υποδοχείς για παραγωγικές δραστηριότητες, όχι διάσπαρτη εγκατάσταση όπου βρεθεί φθηνή γη.
– Να προστατευθεί η γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας, το τοπίο, οι ακτές και οι περιοχές φυσικού κινδύνου.
Σε αυτή την διαδικασία μετάβασης απαραίτητος όρος είναι η κοινωνική δικαιοσύνη: όχι αιφνιδιαστική απαξίωση μικρών ιδιοκτησιών χωρίς μηχανισμό αντιστάθμισης. Θα μπορούσε να υπάρξει δημόσια τράπεζα γης, μεταφορά δικαιωμάτων δόμησης μόνο προς οργανωμένους υποδοχείς, ανταλλαγές γης, φορολόγηση της μεγάλης αδρανούς γαιοπροσόδου, στήριξη μικροϊδιοκτητών, κοινωνική κατοικία και προτεραιότητα στην ανακαίνιση/επανάχρηση του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος.
Η Ελλάδα πρέπει να περάσει από το καθεστώς της διάχυτης, πελατειακής και κερδοσκοπικής εκτός σχεδίου δόμησης σε ένα δημοκρατικό, κοινωνικό και οικολογικό σύστημα χωρικού σχεδιασμού: πρώτα σχέδιο, πρώτα υποδομές, πρώτα δημόσιο συμφέρον — και μετά δόμηση.

Κώστας Καρμπέρης
9.6.2026